מהן זכויותיכם בחוק המתווכים החדש? | עו"ד אילן שרקון
חוק המתווכים החדש שנכנס לתוקפו ב-1 באפריל 97' קובע שלושה קריטריונים לזכאותו של מתווך לדמי תיווך
בינוני 991 צפיות
מה תצטרך
- עורך דין אילן שרקון
- חוק המתווכים החדש
שלבים
- 1
שלב 1
מתי זכאי המתווך לדמי תיווך
חוק המתווכים החדש שנכנס לתוקפו ב-1 באפריל 97' קובע שלושה קריטריונים לזכאותו של מתווך לדמי תיווך:
- רישיון לעסוק בתיווך. לפני כניסת החוק, כל אחד יכול היה לפתוח משרד ולעסוק בתיווך. החוק החדש קובע כי אדם המבקש לעסוק בתיווך, חייב ברישיון לכך. יחד עם זאת, איפשר החוק לכל מי שעסק בתיווך עוד קודם, להמשיך ולעסוק בכך גם ללא הוצאת רישיון במשך שנתיים נוספות.
- כתב. לפני חקיקת החוק ההתקשרות עם מתווך יכולה היתה להתבצע בעל פה. החוק קובע כי מתווך יהיה זכאי לדמי תיווך רק אם הלקוח חתם על הזמנה בכתב. אגב, הוראה זו מגבילה את המתווכים בעיסוקם, וספק אם תעמוד במבחן בג"צ בשל חוק יסוד חופש העיסוק.
- הגורם היעיל לקשירת הקשר. אם המתווך הוא שיוצר את הקשר בין המוכר לבין הקונה, הוא זכאי לדמי תיווך. כלומר המתווך הוא "הגורם היעיל" לקשירת הקשר בין הצדדים. גם במקרה שבו התערב גורם נוסף בעיסקה ומסייע להתגבר על קשיים במו"מ, המתווך עדיין זכאי לדמי תיווך.
מהו שיעור דמי התיווך
- עיסקת מכר דירה. בעבר היה זכאי המתווך לדמי תיווך בשיעור של 2% משווי העיסקה, מכל צד, אלא אם נקבע אחרת. מאחר שכיום מחייב החוק עריכת חוזה בכתב, יהיה שיעור דמי התיווך כפי שנקבע בחוזה, כאשר הנוהג נשאר 2% משווי העיסקה.
- עיסקת שכירות. הנוהג הוא דמי תיווך בשיעור של חודש שכירות אחד.
- עיסקת חליפין. עיסקה בה מחליפים הצדדים נכס תמורת נכס מקרקעין אחר, אינה שונה מעיסקת מכר דירה וגם לגביה הנוהג הוא דמי תיווך בשיעור 2%.
- עיסקת קומבינציה. בעיסקה כזו מוכר הבעלים לקבלן חלק מן הקרקע ומותיר לעצמו בעלות בחלק אחר. על הקרקע שנותרה בידי הבעלים מתחייב הקבלן לבנות דירות לבעלים. הנוהג: דמי תיווך בשיעור של 2% משווי העיסקה.
- שאלה מעניינת הינה מהו היקף העיסקה שעליה זכאי המתווך לדמי תיווך: על שווי הקרקע כולה או על שווי הקרקע שעברה לבעלות הקבלן. בית המשפט העליון העדיף לראות את העיסקה כמכירת חלק מהקרקע לקבלן ורק עבור אותו החלק זכאי המתווך לדמי תיווך.
- מתווך כיזם. בנסיבות מיוחדות ייתכן שמתווך ידרוש לא רק דמי תיווך, אלא גם שכר ראוי כיזם. זאת בדרך כלל כשמדובר בעיסקאות מקרקעין מורכבות, בהן נדרש המתווך להכשיר את הקרקע לחתימת העיסקה.
